不動産投資 買うなら東京1択

不動産投資って聞くと皆様はどう思いますか?

空室リスク、しつこい営業、住人からのクレーム、などなんとなく怖くて危険など少なからずマイナスのイメージを持っていると思います。

マンション4部屋を所持している私が出した答えは、東京主要都心16区ならローリスク、ローリターン。それ以外はハイリスク、中リターンです。

えっ、それで進めるんですか?という方は多いと思います。

正直絶対とは言えませんが、やったほうがいいです。

では、説明して行きましょう。

①都心16区なら投資した方が良い理由

②サラリーマンだからこそ投資すべき理由

③私の投資状況、そして不動産購入に至るまでの過程

の流れで進めて行きます。

①都心16区なら投資した方が良い理由

まず都心16区がどこかを説明します。

16区の内訳は「都心エリア」「城東・城北」「城西・城南」に分かれます。

「都心エリア」というのは【千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区】5区のエリアのことを指しており主に、日本の政治・経済・ビジネスなどの中心を担っています。” 人・金・物” の集積地です。

そして、「城東・城北エリア」として5区【文京区・台東区・豊島区・江東区・墨田区】主に、企業・商業・学業・観光業など一つ一つが高水準で密集しているエリアです。

さらに「城南・城西エリア」として6区【大田区・品川区・目黒区・世田谷区・中野区・杉並区】以上、隣接5区と大田区のエリアであり主に、将来的な人口の増加・再開発・大学の都心回帰などによって資産価値の上昇が見込まれるエリアとなっております。

つまり、「都心16区」とは「都心エリア5区」の” 人・金・物” の集積地を中心に現在も将来的にも資産価値の高いエリアです。

では、さらに深掘りして行きます。

不動産の物件で需要があるかどうかを左右するのは人口です。

この少子化が問題視されている中で圧倒的な伸び率を示しているのは東京だけです

東京都全体・東京23区の人口推移

東京の人口がどのように変わっているのか、過去62年間の人口推移を表したのが↓のグラフです。


引用元:東京都の統計

ほぼ右肩上がりになっていることが分かります。1996年以降、23区も市町村部も人口が増え続けています。19年ものあいだ人口が減ったことが無いということです。東京は人口が増え続けています。

日本の人口の推移と比較するとどうでしょう?人口は2008年の1億2808万人をピークにしてその後は減少しています。2015年には1億2709万人にまで減っています。日本の人口は減少局面に入ったということです。

そんな中でも東京の人口は増え続けています。なので東京の人口割合はより一層増えています。1995年は日本の人口のうち東京都に住んでいる人は9.2%でした。それが2015年には10.1%に増えています。

東京の人口増減の要因

東京の人口が増えている理由は何なのでしょうか?人口の増減は大きく2つの要因に分けられます。社会増減と自然増減です。

社会増減とは、引っ越しによる人口の増減です。他の地域から東京に引っ越してきた、もしくはその逆によって人口が増減することです。

自然増減とは、人の生死による人口の増減です。子供が産まれた、もしくは人が亡くなったことによって人口が増減することです。

東京都の人口増減数を要因別にグラフにしたのが↓です。


引用元:東京都の統計

東京の人口 将来予測

日本全体では減りつつも東京では増えていく人口。将来的にはどうなるのでしょうか?総務省統計局や東京都では将来的な人口予測を発表しています。それをグラフにまとめると↓のようになります。

東京都の人口割合推移将来予測


引用元:日本の統計東京都の統計

日本全体の人口減少はますます加速すると予測されています。2015年時点では1億2709万人でしたが、20年後の2035年には1億1212万人に、12%も減少すると予測されています。急速に人口が減っていくということです。

そんな中でも東京の人口割合はますます増加していくと予測されています。2015年時点では10.1%でしたが、2035年には11.4%に、1.3ポイントも増加すると予測されています。東京一極集中はますます加速するということです。

人口でいうと、実は東京も減少するという予測になっています。2015年1331万人の人口は、2020年にピークを向かえ1334万人にまで増えます。しかしその後は減少していき2035年には1278万人にまで減る予測になっています。しかし日本全体の人口減少と比べると緩やかなため、人口割合としては増えていきます。

東京23区 地域別の人口推移

2020年まで増えていく東京の人口、地域別にみるとどう推移しているのでしょうか?人口が多い東京23区に注目して紹介します。

10年間の人口推移

前述した都心エリアの他に江東区が食い込んでいます。すごい伸び率ですね。

東京23区-10年間の人口推移



引用元:東京都の統計

東京23区の人口はどの区であっても10年前と比べて増えています。増える幅に違いはありますが、

そのなかでも特に増えているのが中央区・千代田区・港区です。超都心の家賃相場の高いエリアですが、10年前と比べると人口が1.2~1.3倍と急増しています。もともと住んでいる人が少なくてオフィス街の多いエリアですが、住む人がどんどん増えています。

他の都道府県との比較

道府県別では、2015年の国勢調査で全国の総人口に占める割合が大きかったのは東京都10.6%、神奈川県7.2%、大阪府7.0%の順でした。東京都や神奈川県では今後、全人口に占める割合がさらに増加し2045年にはそれぞれ12.8%、7.8%となります。また、大阪府では同6.9%とほぼ横ばいで推移する。この他、大都市圏に含まれる埼玉県や千葉県、愛知県、福岡県などで全国の総人口に占める割合が上昇する見込みです。

上述を踏まえ、あくまで統計学での判断ですが、私が投資するなら、東京の16区が一番リスクが低いと判断します。

②サラリーマンが不動産を投資する理由

これはシンプルに2つです。

⑴時間の制約があるサラリーマンと不動産投資はマッチしている

⑵古い商慣習で日本ではなぜか信頼の厚いサラリーマン業

です。

⑴時間の制約があるサラリーマンと不動産投資はマッチしている

不動産投資に費やす時間を下記に記載しました。(2軒目以降)

・不動産担当者からオススメの物件をメールで送ってもらい確認(1件分詳細確認10分)※絶対に無知な状態でセミナーなどに行かないでください。不動産売買は強い意志をを持って行わないと不動産業者の言いなりになってしまいます

・不動産担当者と物件を見に行く(2時間)

・不動産担当者と契約書を交わす(1時間)

・ローン契約(1時間)

・確定申告準備(2時間)

ざっとまとめると6時間〜7時間くらいでオーナーになれます。ここで重要なのは時間を使わずに収益を安定的に生み出す資産を持つことができるということです。

そして、住人とのやりとりに関しては月、約2000円で全て不動産会社が管理してくれますのでご安心を。

⑵古い商慣習で日本ではなぜか信頼の厚いサラリーマン業

これは恐らく日本だけなのでは…。ある程度の安定している企業の社員の方が、経営者や歩合制の業種、フリーランスよりもお金を貸してくれます。

500万以上の年収であれば2019年11月現在、年収の10倍ローンが組めます。しかも投資用ローンでも年利1.2%〜2.0%という低金利で貸してくれます。年収800万であれば都心に4−5件、頭金無しでマンションが買える訳ですね。

ここで重要なのが不動産業者とのパイプです。不動産業者の力量で低金利のローンが組めるかどうかが決まります。

(こちらは別の記事にてアップ予定ですのでしばしお待ちください。)

東京の都心の1部屋のアベレージ実質年利が4.0%だとして、初年度から一部屋あたり50ー60万円くらいの収益を出すことができます。

※築10年 1K 2000万円 家賃85000円 の物件を想定

4部屋持っていたら年間200万円-240万円、確定申告の手間だけで収益が出せます。

ここで気になるのが空室リスクと室内の設備補修費ですね。絶対は無いですが、ほぼ空室の時間はありません。都心の一等地のワンルームマンションは本当に需要が高く、不動産会社の力があれば2週間以内にほぼ決まります。入居が決まれば契約金1カ月分もらえますし(不動産会社との契約次第)、ローリスクです。

また備品に関しても今まで0ー3年の期間で4部屋持ってますが、1度だけ換気扇を変えただけです。こちらも絶対とは言えませんがそこまで心配する必要は無いと思われます。

③私の投資状況、そして不動産購入に至るまでの過程

私が不動産に興味を持ち出したのは3年前です。金持ち父さん 貧乏父さんの本を読み不動産の魅力を知ることができました。今までの働き方が貧乏父さんそのものでしたので、この本で人生観が変わったと言っても過言ではありません。

そして、不動産で成功を収めている諸先輩方のブログや本を読み都心ワンルーム投資に集中投資する決意を固めました。

そして1件目は2017年の2月に西荻窪の物件を購入します。

流れはセミナー参加→担当者と名刺交換→何度かメールでやり取り→気に入った物件に手付け金というシンプルな流れでした。

中堅の不動産会社Nは一切押し売りしないスタンスで本当に気に入るまで、連絡も一切してきません笑。ワンルームマンション投資のスペシャリスト的な位置付けの会社なので、自信が相当あるようです。

物件は当時築19年、西荻窪でなんと1200万円ちょい。かなり相場より低く築古でもお買い得感満載で速攻で購入した物件です。

2件目は大手不動産会社の物件で2018年4月頃購入しました。不動産関連の知り合いの中で圧倒的に知識量と人脈を持つ人との出会いで一気に投資意欲が駆り立てられます。

流れはいきなり商談→物件提案①→物件提案②→物件提案③と常に対面式です。

物件は当時築15年、池袋2100万円ほど。こちらは圧倒的に場所がよく、家賃も高く需要が落ちることが無い物件だと確信を持ち、購入いたしました。

そしてこのスーパー営業面の提案物件が素晴らしく、2019年5月に亀戸、築8年ほどで1900万円ほど、同じく同年高田馬場に築15年2000万円ほどの部件を購入。

ここで私のローンの枠はかなりギリギリになり一度休憩期間を設けることに。

投資期間中、空室期間は1週間だけと高効率で1件目の西荻窪のローンはすでに200万円ほど減っている状況です。

※家賃-ローン経費を全て繰上げ返済しているため

ぜひ皆様も副業の一つとして不動産投資をしてみては。

※後日、なぜ1ルームが良いのか?、都心16区の中古1ルームマンションは値下がりしないを発信いたします。

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